Da die Wohnkosten in Colorado in die Höhe schießen, suchen diese Bauunternehmer nach Transportcontainern als Lösung

TIMNATH, Colorado – Neue Häuser säumen die meisten Straßenecken dieser wachsenden Stadt östlich von Fort Collins, wo der anfängliche Verkaufspreis bei über einer halben Million Dollar liegt – Tendenz steigend. Die Preise für Schnittholz, Stahl und Arbeitskräfte haben sich in den letzten Jahren verdoppelt.

Allein die Kosten für den Anschluss der Wasserversorgung der Stadt belaufen sich auf 35.000 US-Dollar.

Aber gleich die Straße runter von einer Baustelle liegt ein unbefestigter Parkplatz voller Metallcontainer – solche, die zum Transport von Dingen wie Autos, Elektronik und Lebensmitteln auf Frachtschiffen verwendet werden. Anstatt die Container zu beladen, baut ein kleines Team sie in Ein-Zimmer-Häuser um, um den wachsenden Bedarf an bezahlbarem Wohnraum in Nord-Colorado zu decken.

Danny Crisafulli nennt sie „FlexHomes“. Die 320 Quadratmeter großen Räume sind groß genug für ein Schlafzimmer, ein Badezimmer, eine Küche und ein Wohnzimmer mit Couch.

Die Metallcontainer können vor Ort vollständig zu Häusern umgebaut, dann überallhin transportiert und am Boden befestigt werden. Laut Crisafulli kostet jedes Haus etwa 89.000 US-Dollar, was weit weniger ist als ein traditionelles Haus oder sogar die Kosten für den Bau einer einzelnen Wohneinheit.

Crisafulli ist ein örtlicher Immobilienmakler, der heutzutage bei der Führung dieses kleinen Unternehmens hilft und die Wohnungsnot im Norden Colorados mit einem Schiffscontainer nach dem anderen angeht. Das ist das Modell von Pivot Structures, bei dem gebrauchte Container in Fertighäuser umgewandelt werden, die in einem Hinterhof oder auf einem unbebauten Grundstück aufgestellt werden können. Das neue Unternehmen startete inmitten der Pandemie und plant, im kommenden Jahr zu expandieren.

„Wir haben eine Wohnungskrise“, sagte Crisafulli, während er durch das Innere des Schlafzimmers eines Containers ging, das groß genug ist, um ein Queensize-Bett unterzubringen. „Werden wir all diese Probleme lösen? Nein. Aber wir können einige dieser Probleme lösen.“

Laut Crisafulli mangelt es in Nord-Colorado an Tausenden von Wohneinheiten, und das Common Sense Institute schätzt, dass die Zahl landesweit bei über 175.000 liegt – eine Zahl, die verschiedene Menschen und Kommunalverwaltungen als zu niedrig oder zu hoch ansehen. So oder so trägt das Defizit zu Preissteigerungen im zweistelligen Prozentbereich im ganzen Staat bei und belastet Arbeiterfamilien, die auf der Suche nach einer Wohnung sind.

Der Mangel ist so groß, dass einige Gemeinden darüber nachgedacht haben, den Ausnahmezustand auszurufen.

Der durchschnittliche Verkaufspreis für ein Einfamilienhaus im Bundesstaat erreichte im Juni 530.000 US-Dollar – ein atemberaubender Anstieg von 24 % gegenüber dem Vorjahr, so die Colorado Association of Realtors. Nach dem Rückgang im Jahr 2020 steigen auch die Mieten stark an. Die durchschnittliche Zwei-Zimmer-Wohnung in Aurora beispielsweise stieg im Juli auf 1.670 US-Dollar.

Laut Apartment List ist das ein Rekordanstieg von 12,2 % in einem Jahr.

Das langsame und teure Tempo des traditionellen Bauens ist nicht die einzige Ursache des Problems, aber viele Experten glauben, dass eine Diversifizierung der Arten von Hausbauern im Bundesstaat – insbesondere derjenigen, die nichttraditionelle und vorgefertigte Baumodelle verwenden – dazu beitragen könnte, das Angebot zu steigern und Abkühlung zu schaffen Preis steigt.

In der vergangenen Legislaturperiode verabschiedeten die Gesetzgeber der Bundesstaaten, teilweise dank der Finanzierung durch den American Rescue Plan, Gesetzesentwürfe im Wert von Hunderten Millionen Dollar, die darauf abzielten, den Bau neuer Arten von bezahlbarem Wohnraum anzukurbeln. Gouverneur Jared Polis hat sie alle unterzeichnet.

„Es gibt immer einen Ausweg“, sagte Evelyn Lim, Wohnungsforscherin am Common Sense Institute. „Aber wir brauchen Menschen, die jetzt mit einem Gefühl der Dringlichkeit handeln, denn um dieses Defizit anzugehen, müssen wir wirklich mit der Umsetzung einiger dieser Ideen beginnen.“

Crisafulli, der Immobilienmakler aus Fort Collins, hatte seinen eigenen Moment der Erkenntnis, als er vor ein paar Jahren begann, über den Bau eines Hauses für seine Familie nachzudenken. Er untersuchte die Fertigbauweise, die in der Regel günstiger ist, stellte jedoch fest, dass sie teurer war als die herkömmliche Bauweise oder das „Stock-Frame“-Gebäude. Er erfuhr, dass viele Fertigbauunternehmen in Colorado Zwischenhändler für den Bau der Gebäude einsetzten, sagte er.

Freunde verwiesen ihn an Jeff Hanesworth, einen örtlichen Hausbauer, der aus einer Laune heraus mehrere gebrauchte Schiffscontainer von einem Lieferanten in Arizona gekauft hatte, um zu versuchen, sie in Büro- und Atelierräume im Hinterhof umzuwandeln. Er lagerte sie auf einem Grundstück in der Nähe seines Hauses in Timnath.

Dann kam die Pandemie. Während einige Teile der Wirtschaft zusammenbrachen, florierte der Immobilienmarkt im Norden Colorados. Die wenigen verfügbaren Angebote wurden von Käufern überschwemmt, wodurch der durchschnittliche Verkaufspreis für ein Haus in Fort Collins zum ersten Mal überhaupt die 500.000-Dollar-Marke überschritt.

Zusammen mit einem dritten Partner wurde das Pivot-Team darauf aufmerksam und entwickelte seine Idee weiter. Sie entwarfen Pläne für Häuser mit einem oder zwei Schlafzimmern, die aus den langen Metallkästen gebaut wurden. Die Inneneinrichtung wurde dem Grundriss von Wohnmobilen und Tiny Houses entlehnt.

Durch die Verwendung eines Schiffscontainers als Hauptrahmen stellten die Bauherren fest, dass sie den größten Teil des beim traditionellen Hausbau verwendeten Holz- und Stahlmaterials einsparen konnten, wodurch Zehntausende Dollar an Kosten eingespart werden konnten.

„Wir brauchen reale Lösungen“, sagte Hanesworth. „Die Kosten eines traditionellen Gebäudes gehen in die Höhe. Dies ist für uns eine Möglichkeit, innovativer und flexibler zu sein.“

Im vergangenen Herbst brachte das Team seine Ein-Zimmer-Häuser auf den Markt. Bisher haben sie nur eines verkauft, das sie später in diesem Sommer ausliefern wollen. Aber sie haben „großes“ Käuferinteresse geweckt. Laut Crisafulli geht es nur langsam voran, vor allem aufgrund strenger örtlicher Bebauungsgesetze, die es bestehenden Hausbesitzern erschweren, die Gebäude auf ihrem Grundstück zu errichten und zu vermieten.

In den Fällen, die das Pivot-Team als Schlüsselmarkt ansieht, klassifizieren die Kommunalverwaltungen ihre FlexHomes als „Accessory Dwelling Units“ oder ADUs. Sie tragen auch andere Spitznamen wie „Einliegerwohnungen“ und „Hinterhofhütten“.

Die meisten Kommunen haben strenge Anforderungen, die alles regeln, von der Größe der ADUs bis hin zu ihrem Aussehen. Hauseigentümergemeinschaften können sie verbieten. Auch Stadtentwicklungsgebühren, die sich auf mehrere Zehntausend Dollar belaufen können, schrecken manche Kunden ab.

„Es ist wirklich einfach für die Leute, wenn sie von der Idee hören, werden sie sagen: ‚Das ist großartig‘“, sagte Crisafulli. „Aber den nächsten Schritt zu machen ist ein ganz anderes Szenario.“

Pivot und seine Kunden könnten bald Erleichterung erfahren. Viele Kommunalverwaltungen in Nord-Colorado erwägen, ihre Beschränkungen in den kommenden Jahren zu lockern, um den Wohnungsbestand zu erhöhen.

Loveland hat kürzlich die Mindestgrundstücksgröße gesenkt, die Impact-Gebühren für neue ADUs um 24.000 US-Dollar gesenkt und die Anforderung gestrichen, dass ein Eigentümer auf demselben Grundstück wohnen muss. Infolgedessen stiegen die Bewerbungen sprunghaft an.

Greeley wird voraussichtlich im September neue Bebauungsregeln verabschieden, die den meisten Einfamilienhäusern den Bau solcher Häuser ermöglichen.

Anfang dieses Jahres verabschiedete Fort Collins einen strategischen Wohnungsbauplan, der vorsieht, ADUs in allen Wohngebieten von Rechts wegen zuzulassen, die Gebühren für Wasserleitungen und andere Erschließungsgebühren zu senken und ein neues Zuschussprogramm in Betracht zu ziehen, das ihren Bau fördert. Die Empfehlungen müssen noch angenommen werden.

„Ich denke, dass sich die Philosophie in Nord-Colorado ändert“, sagte Susan Beck-Ferkiss, Managerin für Sozialpolitik und Wohnungsbauprogramme in Fort Collins, die bei der Ausarbeitung des neuen strategischen Plans der Stadt mitgewirkt hat. „Wir sind uns bewusst, dass zusätzliche Wohneinheiten dazu beitragen können, unseren Bewohnern die von ihnen gewünschten Optionen zu bieten.“

Unklar ist, inwieweit die Änderungen das örtliche Wohnungsangebot verbessern werden. Und das Thema kann kontrovers sein.

Als Englewood, ein Vorort von Denver, im Jahr 2019 zum ersten Mal ADUs zuließ, wehrten sich einige Einwohner mit der Befürchtung einer erhöhten Bevölkerungsdichte, die zu Spannungen zwischen den Nachbarn führen und die Kultur der Stadt verändern könnte.

Aber die lockereren Regeln hatten keine großen Auswirkungen. Laut der Planungsabteilung der Stadt haben sich seitdem nur sieben Haushalte für den Bau von ADUs beworben.

Ähnliche Bemühungen in Kalifornien und Oregon haben zu einem Anstieg des ADU-Baus geführt, aber die Zahlen haben die allgemeinen Herausforderungen des Staates bei der Erschwinglichkeit von Wohnraum nur gedämpft.

„Sie erweitern auf jeden Fall den Wohnungsbestand“, sagte Lim, der Wohnungsforscher. „Ist es nun das Allheilmittel für das Problem? Wahrscheinlich nicht."

Anfang dieses Jahres genehmigten die Gesetzgeber in Colorado ein Ausgabenpaket in Höhe von 550 Millionen US-Dollar, das darauf abzielt, die Bemühungen um bezahlbaren Wohnraum zu unterstützen. Der Gesetzentwurf, den Gouverneur Polis im Juni unterzeichnet hat, sieht die Schaffung eines neuen Staatsfonds mit Dollars des American Rescue Plan vor, der sich auf „Programme oder Dienstleistungen zur Bekämpfung von Wohnungsunsicherheit, Mangel an bezahlbarem Wohnraum oder Obdachlosigkeit“ konzentriert. Polis hob auch ein jahrzehntealtes Urteil des Obersten Gerichtshofs von Colorado auf, das Kommunalverwaltungen daran gehindert hatte, erschwingliche Mieteinheiten für neue Entwicklungsprojekte zu fordern.

„Lokale Regierungen haben uns um Werkzeuge angebettelt“, sagte Senatorin Julie Gonzales, eine Demokratin und Hauptsponsorin des Gesetzes, während der Unterzeichnung des Gesetzentwurfs. „Dieser Gesetzentwurf ist ein Werkzeug.“

Crisafulli begrüßt diese Initiativen, auch wenn die Veränderungen nur langsam voranschreiten. Aber er glaubt, dass sein kleines Schiffscontainermodell Raum für eine Lösung eines Problems bietet, das viele als überwältigend ansehen.

„Sie können mit einem nationalen Entwickler an einem Standort 200 Wohneinheiten hinzufügen“, sagte er. „Aber vielleicht ist es besser, 200 Einheiten auf 200 Grundstücken hinzuzufügen, auf denen lokale Hausbesitzer einzelne Bautrupps einstellen und diese Mieteinnahmen dann lokal belassen, anstatt sie über die gesamten Vereinigten Staaten zu verteilen.“

Lim hält die Idee von Pivot für „vielversprechend“, insbesondere wenn es darum geht, die Zahl der ADUs im Staat zu erhöhen. Es könnte Senioren auch ermöglichen, „an Ort und Stelle zu altern“ und möglicherweise den Wert der Häuser der Immobilieneigentümer steigern, „was der Gemeinschaft insgesamt zugute kommen würde“, sagte sie.

Der nächste Schritt von Pivot Structures ist die Expansion in weitere Gemeinden im Norden Colorados. Crisafulli und Hanesworth haben sich mit örtlichen Planungsbehörden getroffen und hoffen, Wege zu finden, ihre Wohneinheiten erschwinglicher und für die Bewohner zugänglicher zu machen.

Sie haben Pläne, mit dem Angebot größerer Häuser zu beginnen. Später in diesem Jahr planen sie, auf einem Grundstück im Westen von Fort Collins ein Haus mit zwei Schlafzimmern und zwei Bädern zu bauen. Das Team wolle „die Probleme lösen“, bevor es der Öffentlichkeit angeboten wird, sagte Crisafulli.

Pivot sieht auch Chancen im öffentlichen und philanthropischen Sektor, sagte Hanesworth. Das Team hat sich mit Kommunalverwaltungen getroffen, um über die Schaffung von Übergangsunterkünften für Obdachlose zu sprechen. Sie haben sich auch mit Veteranenorganisationen getroffen, um über die Schaffung eines „Veteranendorfs“-Konzepts zu sprechen, das auch in anderen Gebieten mit hohen Raten an Obdachlosigkeit von Veteranen umgesetzt wurde.

Sobald die örtlichen Baubeschränkungen gelockert werden, geht Hanesworth davon aus, dass der Markt für Wohnräume in Schiffscontainern boomen wird. Das Unternehmen hat bereits eine größere Produktionsfläche in der nahegelegenen Stadt Severance angemietet, wo es voraussichtlich im Herbst die Produktion hochfahren wird.

„Der Bedarf ist so groß“, sagte Hanesworth. „Es gibt so viele Bauherren da draußen, die das Gleiche tun, und wir haben uns entschieden, zu etwas überzugehen, das etwas inspirierender ist.“